Esquema de pago del techo

También se conoce como: esquema de pago de la superficie del techo, liquidación de pérdida de la superficie del techo, endoso de techo a ACV, deducible de techo, cobertura de techo programada

Por Nelson Avila, ajustador público con licencia en Florida (Licencia G332385) · Contratista certificado de Florida
Homeland Public Adjusters · Última revisión: octubre de 2026

Guía completa: Reclamo de techo denegado por desgaste o daño cosmético

Tres disposiciones sobre techos que debe conocer

• Esquema de pago de la superficie del techo. Un endoso propio de cada aseguradora con una tabla: material (teja asfáltica, metal, teja, pizarra, madera) por antigüedad, y en cada celda un porcentaje del costo de reemplazo que la póliza pagará. El porcentaje es el pago completo; no hay depreciación recuperable que cobrar después.
• Liquidación de pérdida a ACV para la superficie del techo (ISO HO 04 93). Paga los daños por viento y granizo a la superficie del techo a valor real en efectivo. Funcionalmente similar, pero la depreciación se calcula según el estimado y no a partir de una tabla, y permanece en la póliza hasta que se elimine, incluso después de reemplazar el techo.
• Deducible de techo en Florida (§627.701(10)). Un deducible separado para pérdidas de techo que no puede exceder el menor entre el 2% del límite de la Cobertura A o el 50% del costo de reemplazo del techo. No puede aplicarse a una pérdida total, a una pérdida de techo causada por un huracán, a la caída de un árbol u otro peligro que perfore el entablado del techo, ni a una pérdida que requiera reparar menos del 50% del techo.

Qué cubre el esquema y qué no

Tanto el esquema como el endoso de ACV aplican a la superficie del techo: tejas asfálticas, tejas, paneles de metal, membranas, capa base y tapajuntas. No aplican al entablado del techo, las cerchas, el aislamiento, los cielos rasos, los acabados interiores ni los contenidos dañados por el agua que entró. Las aseguradoras suelen pasar todo el reclamo por el porcentaje del esquema; solo las partidas de la superficie corresponden ahí.

Florida

La ley de Florida no impone un esquema de pago. Regula la edad del techo de otra manera: según §627.7011(5), una aseguradora no puede negarse a emitir o renovar una póliza solo porque un techo tenga menos de 15 años, y para un techo de 15 años o más debe permitir una inspección y no puede negar la cobertura solo por la edad si al techo le quedan cinco o más años de vida útil. El esquema y los endosos de ACV son formularios que las aseguradoras presentan y que la Oficina de Regulación de Seguros aprueba; aceptar uno a cambio de una reducción de la prima es una decisión que se toma en la renovación, y se indica en la página de declaraciones.

El deducible de techo de §627.701(10) es estatutario y debe ofrecerse con un aviso claro; una aseguradora que aceptó una prima reducida por él y luego lo aplica a una pérdida de techo por huracán lo está aplicando donde el estatuto dice que no puede.

Nueva Jersey

Las aseguradoras de Nueva Jersey usan el endoso ISO de ACV para la superficie del techo y esquemas propios en techos antiguos, en particular tras el endurecimiento del reaseguro de 2021–2024. No existe un deducible de techo establecido por ley. La exclusión por daño cosmético (ISO HO 06 44 y equivalentes de cada aseguradora) también aparece en las pólizas de Nueva Jersey y excluye las marcas, picaduras y daños superficiales a la superficie del techo por viento o granizo cuando el techo sigue impidiendo el paso del agua; el daño que deja entrar agua no es cosmético.

Cómo las aseguradoras la usan en su contra

• Aplicar el porcentaje del esquema a todo el reclamo en lugar de solo a la superficie del techo.
• Usar la edad incorrecta del techo: la edad se mide desde el último reemplazo completo, y un reemplazo con permiso la reinicia.
• Calificar de “cosmético” un daño funcional por granizo o viento en un techo de metal cuando las uniones, los sujetadores o los recubrimientos se han visto comprometidos.
• Aplicar el deducible de techo a una pérdida por huracán o a un árbol que perforó el entablado.

Ejemplo práctico

Techo de tejas, 18 años de antigüedad, costo de reemplazo de $62,000, el esquema paga el 55% a esa edad: $34,100 por la superficie. Las reparaciones del entablado ($6,500), los cielos rasos y paneles de yeso interiores ($9,800) y los contenidos ($3,200) quedan fuera del esquema y se pagan bajo los términos normales de liquidación de pérdida. Si la aseguradora pasa los $81,500 completos por el esquema del 55%, paga $44,825; aplicado correctamente, el reclamo es $34,100 + $19,500 = $53,600 antes del deducible.

Preguntas frecuentes

Términos relacionados

Si esta es su pérdida, llame a Homeland antes de hablar con la aseguradora: Florida (305) 783-3777, Nueva Jersey (732) 517-3777, las 24 horas. Un ajustador público licenciado revisa el reclamo gratis y le devuelve la llamada de inmediato. Sin recuperación, no hay honorarios.

Fuentes

• Sección 627.701, Estatutos de Florida (deducible de techo, (10))
• Sección 627.7011, Estatutos de Florida (antigüedad del techo, (5))
• Rough Notes, consideraciones sobre la cobertura de la superficie del techo en pólizas de propietarios de vivienda
• PropertyCasualty360, exclusión por daño cosmético a la superficie del techo

Este artículo es solo para información general y no constituye asesoría legal ni de seguros. Los estatutos, los reglamentos y la redacción de las pólizas cambian, y la forma en que se aplican depende de su propia póliza y de los hechos de su reclamo. Homeland Public Adjusters es una firma de ajuste público, no un bufete de abogados.