Respuesta corta: la póliza maestra paga lo que la asociación prueba. La mayoría de las juntas lo descubre después de la pérdida, cuando la cifra de la aseguradora es la única sobre la mesa y la diferencia se convierte en una cuota extraordinaria. Homeland presenta una sesión gratuita y sin venta de productos a juntas de condominios y HOA, administradores de asociaciones y empresas de administración en Florida y Nueva Jersey, en persona o por video, en inglés o español.
Qué cubre la sesión
1
Quién cubre qué después de una pérdida
La póliza maestra frente a la póliza del dueño de la unidad según Fla. Stat. §718.111(11)(f), y la escritura maestra en Nueva Jersey. Por qué casi toda pérdida por agua o incendio son dos reclamos en dos pólizas.
2
El deducible en dólares, y quién lo absorbe
Deducibles porcentuales por huracán, cobertura de ordenanza o ley, y por qué el deducible y cualquier parte no asegurada son generalmente un gasto común (§718.111(11)(j)).
3
Los relojes que corren contra la asociación
Los plazos de Florida de un año para notificar y 18 meses para reclamos suplementarios (§627.70132); las reglas de respuesta de la aseguradora en Nueva Jersey (N.J.A.C. 11:2-17.7) y la cláusula de notificación de la propia póliza.
4
El registro que la junta ya debería tener
Fotos fechadas antes del 1 de junio, informes del techo e historial de permisos, el estudio de reservas, la póliza en un solo lugar y una resolución que nombre quién puede reportar un reclamo.
5
Las primeras 72 horas, y dónde se quedan cortos los reclamos
Agua oculta, materiales a juego, mejoras al código, depreciación retenida, la brecha entre póliza maestra y de unidad, el deducible aplicado dos veces.
6
Cuando la cifra sigue siendo corta
Reclamo suplementario, mediación del DFS (§627.7015, disponible para pólizas residenciales comerciales), peritaje, y cuándo se necesita un abogado, en ese orden.
Sin proveedores ni ventas desde el podio. La sesión es educativa. Lo único que pedimos al final es revisar gratis un expediente de reclamo anterior para cualquier junta que lo desee. Presentada por un ajustador público con licencia en Florida que también es Contratista Certificado de Florida y Perito y Árbitro Certificado de Propiedad. Homeland es miembro Business Partner del Community Associations Institute (CAI), capítulo del Sureste de Florida. Empresas de administración y capítulos de CAI: completaremos cualquier trámite de créditos de educación continua que requiera su programa.
Términos de seguros que todo miembro de la junta directiva debe conocer
Las diez palabras que deciden la mayoría de los reclamos de asociaciones. Los directores que las conocen leen la carta del ajustador como la lee el ajustador.
Póliza maestra: La póliza de propiedad de la asociación sobre el edificio y los elementos comunes. En Florida, su alcance mínimo lo fija Fla. Stat. §718.111(11)(f). Póliza maestra vs. HO-6 →
HO-6 (póliza de propietario de unidad): La póliza del propietario de la unidad: acabados, gabinetes, electrodomésticos, contenidos, pérdida de uso y cobertura por cuotas de pérdida (loss assessment).
Cobertura por cuotas de pérdida (loss assessment): La cobertura del HO-6 que paga la parte del propietario de una cuota impuesta después de una pérdida cubierta; Florida exige al menos $2,000 en las pólizas de propietarios de unidad. Cuotas de pérdida y cuotas especiales →
Cuota especial: Un cargo a los propietarios por un gasto común que el presupuesto y las reservas no cubren, incluido el deducible de la póliza maestra y cualquier porción no asegurada de una pérdida (§718.111(11)(j)).
Deducible por huracán: un porcentaje del valor asegurado, no un monto fijo en dólares; en un edificio de $20 millones, un deducible del 5% son $1 millón antes de que la póliza pague. Cómo funciona →
Cobertura por ordenanza o ley: Paga el costo adicional de llevar un edificio dañado al código actual durante las reparaciones; con frecuencia limitada a un porcentaje del límite.
Coaseguro: Una cláusula de penalidad que reduce el pago cuando el edificio está asegurado por menos del porcentaje requerido de su valor; un problema común en edificios antiguos.
Prueba de pérdida: la declaración jurada del monto reclamado, que vence dentro del plazo que fija la póliza; en Florida el reloj de la aseguradora comienza cuando la recibe.
Appraisal (valuación): el proceso de la póliza para disputas sobre el monto de la pérdida: dos valuadores y un árbitro (umpire), no un tribunal. El appraisal en Florida explicado →
Inspección milestone / SIRS: los requisitos de Florida de inspección estructural y estudio de reservas para edificios de condominio de tres pisos o más; los informes también son el mejor registro previo a la pérdida de la condición del edificio.
Para administradores de asociaciones comunitarias
Los administradores suelen ser quienes encuentran los daños, hacen la primera llamada y llevan el reclamo por la junta directiva. Florida otorga licencia a los administradores de asociaciones comunitarias bajo la Parte VIII del Capítulo 468 para el trabajo financiero, de reuniones y de mantenimiento de operar una asociación; negociar el monto de un reclamo de seguro a cambio de compensación es ajuste público y se licencia por separado. La sesión muestra a los administradores dónde termina su función y dónde comienza la del ajustador, qué recopilar en las primeras 72 horas y cómo informar a la junta directiva para que los directores puedan decidir con rapidez. Nueva Jersey no otorga licencia a los administradores de asociaciones comunitarias a nivel estatal; aplica la misma división de funciones.
Empresas administradoras: una sesión cubre todas las juntas que usted administra; la repetimos por comunidad a solicitud.
Capítulos de CAI y reuniones de administradores: la sesión cabe en un programa de almuerzo; nosotros completamos su documentación de CEU.
Juntas directivas de habla hispana: la sesión completa y el material impreso están disponibles en español.
¿Tiene un reclamo abierto ahora mismo? Sáltese la sesión y llame: Florida (305) 783-3777, Nueva Jersey (732) 517-3777.
Solicitar una sesión
La sesión, diapositiva por diapositiva
Las doce diapositivas que presentamos, para que una junta pueda ver la sesión de antemano o repasarla después de la reunión. Deslícese por ellas, o descargue las diapositivas en PDF y el resumen de una página.
Preguntas frecuentes sobre la sesión para juntas y administradores
¿Para quién es la sesión?
Juntas de condominios, HOA, cooperativas y asociaciones maestras, administradores de asociaciones y empresas de administración en Florida y Nueva Jersey. Funciona como capacitación de junta, tema de reunión de administradores o programa de capítulo.
¿Cuánto dura y dónde?
Treinta minutos más preguntas. En su oficina, en la propiedad o por video. Inglés o español.
¿Tiene costo o es una presentación de ventas?
Sin costo. El contenido es educativo y sin proveedores; no se vende nada desde el podio. Las juntas que lo deseen pueden pedir después una revisión gratuita de un expediente de reclamo anterior.
¿Podemos obtener créditos de educación continua?
Si su empresa de administración o capítulo de CAI tiene un proceso de educación continua, completaremos lo que requiera. Pregunte al solicitar la sesión.
Tenemos un reclamo abierto ahora mismo. ¿Reservamos una sesión o llamamos?
Llame. Un reclamo de asociación abierto recibe a un ajustador público con licencia al teléfono enseguida: Florida (305) 783-3777, Nueva Jersey (732) 517-3777, las 24 horas. La sesión es para juntas que quieren estar preparadas antes de la próxima pérdida.