Inspecciones de hitos en Florida: Fase 1, Fase 2 y las reparaciones que las juntas pasan por alto

Por Homeland Public Adjusters
Ajustadores públicos con licencia que sirven a Florida y Nueva Jersey

Gráfico del proceso de inspección de hitos de Florida: Fase 1, Fase 2, avisos a los dueños y reparaciones

Respuesta corta: Florida exige una inspección estructural de hitos para los edificios de condominio y cooperativa de tres pisos habitables o más. Vence el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años (contados desde el certificado de ocupación) y luego cada 10 años. Un arquitecto o ingeniero con licencia hace una Fase 1 visual; si encuentra deterioro estructural sustancial, sigue una Fase 2. Aun un informe que dice “no se requiere Fase 2” suele enumerar reparaciones con fecha, y son justamente las que las juntas pierden de vista.

Qué edificios la necesitan

• Edificios de tres pisos habitables o más que son total o parcialmente condominio o cooperativa residencial (§553.899(3)(a)).
• No las viviendas de una a cuatro familias de tres pisos habitables o menos sobre el nivel del suelo.
• La agencia local de construcción puede exigir la primera inspección a los 25 años según las condiciones ambientales, incluida la cercanía al agua salada. En 2022 era una regla estatal para los edificios cerca de la costa; desde 2023 es una opción local, así que consulte con su departamento de construcción.

Fase 1 y Fase 2

• La Fase 1 es un examen visual de las áreas habitables y no habitables. Debe completarse dentro de 180 días después de que la asociación reciba el aviso del departamento de construcción.
• La Fase 2 se exige solo si la Fase 1 encuentra deterioro estructural sustancial: daño o debilidad que afecta negativamente la condición estructural del edificio. Las grietas, hundimientos, filtraciones y acabados que se desprenden no cuentan por sí solos, salvo que el inspector decida que lo indican. La Fase 2 puede incluir pruebas destructivas o no destructivas, y un informe de avance con un calendario vence dentro de 180 días del informe de la Fase 1.
• Los gobiernos locales deben adoptar una ordenanza sobre los plazos de reparación después de un informe de Fase 2; las reparaciones deben empezar dentro de 365 días (§553.899(11)).

Qué debe hacer la asociación con el informe

• Dentro de 14 días del aviso del departamento de construcción, informe a los dueños que la inspección es obligatoria y cuándo vence.
• Dentro de 45 días de recibir el informe, envíe por correo o entregue en mano el resumen del inspector a cada dueño (o por correo electrónico a quienes aceptaron avisos electrónicos), publíquelo en un lugar visible y publique el informe completo y el resumen en el sitio web de la asociación si debe tener uno.
• Si los directivos, a sabiendas y de forma intencional, no hacen la inspección, incumplen su deber fiduciario (§718.112(2)(h)).

“No se requiere Fase 2” no significa que no haya reparaciones

La línea que todos leen es la conclusión. Pero el cuerpo de muchos informes enumera reparaciones con el plazo del ingeniero: columnas que reparar en cierto número de meses, barandas al final de su vida útil, desprendimientos con el acero de refuerzo expuesto, deterioro “menos que sustancial” en los bordes de balcones. Nada de eso activa la Fase 2, y todo es una recomendación documentada con un plazo corriendo.

• Pida al ingeniero, en la carta de contratación, una tabla con cada recomendación, su plazo y la página.
• Ponga cada partida con fecha en la agenda de la junta como un punto fijo de “recomendaciones abiertas del ingeniero” hasta cerrarla, para que las actas muestren que la junta le dio seguimiento.
• Pase las partidas de reparación y reemplazo al calendario de reservas o al próximo estudio de reservas de integridad estructural (vea nuestra guía del SIRS).
• Cuando se termine una reparación, pida al ingeniero una breve carta de cierre y archívela con el informe.
• Anote en el calendario la reinspección de 10 años y el próximo SIRS el mismo día en que llegue el informe.

Por qué esto importa en un reclamo de seguro

Después de un huracán, la aseguradora mirará la condición del edificio antes de la tormenta. Un informe de hitos con partidas abiertas y sin reparar puede convertirse en el argumento de la aseguradora de que el daño era deterioro previo y no daño por la tormenta. Un informe con cada partida seguida y cerrada, con fechas y cartas de cierre, es lo contrario: prueba con fecha de la condición del edificio. La app gratuita Adjuster Advantage para asociaciones guarda juntos el informe, las partidas abiertas y las cartas de cierre.

Preguntas frecuentes

Fuentes: Estatutos de Florida §553.899; Estatutos de Florida §718.112 (2026); Cap. 2023-203, Leyes de Florida (SB 154); Cap. 2025-175, Leyes de Florida (HB 913).

Esta guía es información general para juntas y administradores de asociaciones, vigente a octubre de 2026. No es asesoría legal. Rigen sus documentos de gobierno, sus pólizas y el abogado de su asociación.

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